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    設租金監督制度 住房租賃市場迎立法規范

    人民網    2020年09月13日

    租房市場終于迎來立法規范。9月7日,住建部發布《住房租賃條例(征求意見稿)》(以下簡稱“條例”),在出租與承租、租賃企業、經紀活動、扶持措施、服務與監督、法律責任等八方面提出66項規范措施。

      對于此次條例而言,穩租金成了監管核心。此次條例針對租金明確規定,直轄市、設區的市級人民政府應當建立住房租賃指導價格發布制度,定期公布不同區域、不同類型租賃住房的市場租金水平信息。此外,條例也釋放了重點領域的整頓信號。

      易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出,租金指導制度將加快建立,體現了政府對于租賃市場引導的導向,即形成地方“基準租金”的概念;租金公示制度將加快建立,后續各個區域和不同住房都會公布相關租金信息;同時,租金監管制度將加快建立?!胺€租金”概念提出,成為“穩房價、穩地價、穩預期”后的第四個“穩”,后續租賃市場發展的過程中,租金穩定也會成為考核各級政府的一項重要內容。

      值得注意的是,此次條例還聚焦近期租房亂象,對于“高進低出”和“長收短付”等內容給予了重點關注。條例提出,住房租賃企業存在支付房屋權利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期長于給付房屋權利人租金周期等高風險經營行為的,房產管理等部門應當將其列入經營異常名錄,加強對租金、押金使用等經營情況的監管。

      據了解,近期長租公寓“爆雷”事件頻發。據不完全統計,近期一周內曾發生四起長租公寓中介“跑路”事件。例如,8 月 27 日,杭州長租公寓“友客”爆雷;8 月 29 日,杭州長租公寓“巢客”爆雷引上萬房東不滿;9月1日,上海長租公寓“寓意公寓”所有工作群解散疑似“爆雷”等。

      對于接連發生的“爆雷”事件,貝殼研究院高級分析師黃卉認為,長租公寓近期不斷“出事”,核心原因是其商業模式存在部分脆弱性。上半年疫情的沖擊,加速暴露了企業商業模式存在的問題,包括租金成本高;商業模式的靈活性差;精細化運營要求高等。部分小企業為拓展規模采取較為激進的收房策略,而較低的出租能力使得空置率較高,現金流難以抵御市場風險。

      為了規范租賃市場,上海、廣州、杭州、合肥、成都、???、西安等城市先后發布風險提示或住房租賃資金監管措施。例如,上海市房地產經紀行業協會發文建議,選擇信譽良好的公寓品牌、集體收房租金過高或出租金過低、支付周期越長風險越大,選擇較短支付周期、向約定賬號支付房租、防范“租金貸”風險、采用規范合同文本,合法維護自身權益。

      嚴躍進說,類似規定具有較為積極的意義,說明政策層面對于“高進低出”和“長收短付”的做法是持否定態度的,這也是后續長租公寓企業創新的時候需要回避的內容。



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